Eine Miete „nach Gefühl“ festzulegen, wird in Freiburg schnell teuer: Entweder bleibt die Wohnung länger leer, oder es drohen Konflikte, Rückforderungen und unnötiger Aufwand. Der Mietspiegel Freiburg 2026 hilft, die ortsübliche Vergleichsmiete realistisch einzuordnen – vorausgesetzt, man liest ihn korrekt und nutzt die Daten sauber.

Kurzantwort: Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Steuerfrei bleibt der Verkauf insbesondere nach Ablauf dieser Frist oder bei begünstigter Eigennutzung. Für die Zehnjahresfrist sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgeblich, zu denen die Parteien durch die Kaufverträge rechtlich gebunden sind – beim üblichen Grundstücksgeschäft also regelmäßig die notarielle Beurkundung, nicht Schlüsselübergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbuchumschreibung. Die genaue Steuer hängt von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen und Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Prüfen Sie zuerst beide Kaufverträge. Die Daten der bindenden Verpflichtungsgeschäfte entscheiden darüber, ob der Verkauf noch in den Zehnjahreszeitraum fällt. Einen pauschalen Steuersatz gibt es nicht. Der steuerpflichtige Gewinn fließt in die Einkommensteuerveranlagung ein. In Baden-Württemberg kommen bei Kirchenmitgliedern grundsätzlich 8 Prozent Kirchensteuer auf die maßgebliche Einkommensteuer hinzu; auch Solidaritätszuschlag kann je nach Fall anfallen. Eigennutzung kann den Verkauf schon vor Ablauf von zehn Jahren befreien. Neben der durchgehenden Selbstnutzung gibt es die Alternative der Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Frühere Abschreibungen wirken bei der Gewinnermittlung nach. Steuerlich abgezogene AfA mindert die anzusetzenden Anschaffungskosten und erhöht damit rechnerisch den Veräußerungsgewinn. Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung aus Sicht der Immobilienvermarktung. Er ersetzt weder Steuer- noch Rechtsberatung. Lassen Sie Ihre Verträge, Nutzungszeiträume und Zahlen vor einer bindenden Verkaufsentscheidung durch eine steuerberatende Person prüfen. Der geläufige Begriff führt leicht in die Irre. Tatsächlich handelt es sich um Einkommensteuer auf einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Deshalb lässt sich die Belastung nicht mit einem festen Prozentsatz vorhersagen. Der Gewinn wird zusammen mit den übrigen steuerlich relevanten Einkünften des Verkaufsjahres veranlagt. Für 2026 enthält § 32a EStG im oberen Tarifbereich Sätze von 42 Prozent und ab der gesetzlichen Schwelle 45 Prozent. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Euro eines Immobiliengewinns automatisch mit einem dieser Sätze besteuert wird. Entscheidend sind unter anderem das gesamte zu versteuernde Einkommen, die Einzel- oder Zusammenveranlagung und weitere persönliche Merkmale. Gegebenenfalls erhöhen Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag die Belastung. In Freiburg gilt dabei grundsätzlich der baden-württembergische Kirchensteuersatz von 8 Prozent der Bemessungsgrundlage, nicht der für viele andere Bundesländer typische Satz von 9 Prozent. § 23 EStG spricht von dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung. Nach ständiger Rechtsprechung kommt es dafür grundsätzlich auf den Abschluss der obligatorischen Verträge an. Der Bundesfinanzhof hat dies im Beschluss IX B 24/26 vom 18. Juni 2026 erneut ausdrücklich bestätigt. Bei einem normalen Grundstückskauf sind das regelmäßig die notariell beurkundeten Kaufverträge. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintragung können Wochen oder Monate später liegen, verschieben die steuerliche Frist aber grundsätzlich nicht. Bei Bedingungen, Genehmigungen oder noch nicht für alle Parteien bindenden Erklärungen kann die Würdigung komplizierter werden. Verlassen Sie sich in solchen Fällen nicht allein auf das Datum auf der ersten Urkundenseite. Ein vereinfachtes Beispiel macht die Bedeutung des Stichtags deutlich: Wurde der Kaufvertrag am 12. September 2016 bindend abgeschlossen, umfasst der Zehnjahreszeitraum grundsätzlich noch den 12. September 2026. Ein bindender Verkauf ab dem 13. September 2026 liegt außerhalb dieses Zeitraums. Eine Beurkundung wenige Tage zu früh kann somit eine hohe Einkommensteuer auslösen, selbst wenn Übergabe und Kaufpreiszahlung erst nach dem Fristende stattfinden. Für besondere Erwerbswege gelten zusätzliche Regeln: Erbschaft: Für die Frist wird grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Erblasser abgestellt. Der Erbfall setzt nicht automatisch eine neue Frist in Gang. Schenkung: Auch der unentgeltliche Erwerb startet nach § 23 EStG keine neue Zehnjahresfrist; die Anschaffung des Rechtsvorgängers wird zugerechnet. Entgeltlicher Anteilserwerb: Kaufen Sie etwa im Zuge einer Trennung oder Erbauseinandersetzung einen zusätzlichen Miteigentumsanteil, kann für diesen Anteil eine eigene Frist beginnen. Neubau auf eigenem Grundstück: Wird innerhalb des Zehnjahreszeitraums gebaut und anschließend das bebaute Grundstück verkauft, teilt das Gebäude grundsätzlich die steuerliche Behandlung des angeschafften Grund und Bodens. Gemischte Übertragung: Werden Schulden übernommen oder Ausgleichszahlungen geleistet, kann ein Vorgang teilweise entgeltlich sein. Dann ist eine Aufteilung und gesonderte Fristprüfung nötig. Für die Vermarktungsplanung folgt daraus: Liegt das Fristende in erreichbarer Nähe, kann die Immobilie bereits vorbereitet und angeboten werden. Der bindende Verkaufsvertrag muss jedoch mit ausreichendem Sicherheitsabstand nach dem maßgeblichen Stichtag liegen. Ein späterer Besitzübergang heilt keinen zu frühen Vertragsschluss. Das Gesetz kennt zwei Befreiungsalternativen. Steuerfrei kann erstens ein Objekt sein, das vom Erwerb oder von der Fertigstellung bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zweitens genügt eine zusammenhängende Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Diese zweite Variante verlangt keine drei vollen Jahre. Nach dem BFH-Urteil IX R 10/19 reicht es aus, wenn die Immobilie im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens an einem Tag, im gesamten mittleren Kalenderjahr und im Verkaufsjahr mindestens an einem Tag selbst bewohnt wurde. Rechnerisch kann so ein Jahr und zwei Tage genügen, beispielsweise vom 31. Dezember 2024 bis zum 1. Januar 2026 bei einem Verkauf im Jahr 2026. Die tatsächliche Selbstnutzung muss dennoch ernsthaft sein und sollte sich anhand stimmiger Unterlagen belegen lassen. Zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gehören vor allem diese Konstellationen: Sie bewohnen die Immobilie selbst, allein oder gemeinsam mit Ihrer Familie. Eine unentgeltlich überlassene Wohnung kann begünstigt sein, wenn dort ein steuerlich nach § 32 EStG berücksichtigungsfähiges Kind lebt. Endet die steuerliche Berücksichtigung des Kindes, ist die weitere Nutzung neu zu bewerten. Eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung kann unter den von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen ebenfalls eigenen Wohnzwecken dienen, sofern sie nicht zur Vermietung bestimmt ist. Ein häusliches Arbeitszimmer in einer ansonsten selbst bewohnten Wohnung zerstört die Befreiung nicht anteilig. Das hat der BFH im Urteil IX R 27/19 entschieden. Nicht jede private Grundstücksnutzung genügt. Eine vollständig vermietete Wohnung wird nicht selbst bewohnt. Bloßer Leerstand ersetzt ebenfalls keine Eigennutzung. Bei einem Leerstand unmittelbar nach dem Auszug ist entscheidend, ob die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind und wie der Zeitraum steuerlich einzuordnen ist. Für gemischt genutzte Immobilien kann eine Flächenaufteilung erforderlich werden, wenn etwa eine echte Praxis, ein Laden oder andere betrieblich genutzte Räume mitverkauft werden. Besonders wichtig für teilbare Grundstücke: Wird eine unbebaute Fläche von einem selbst bewohnten Wohngrundstück abgetrennt und separat verkauft, erstreckt sich die Wohnnutzungsbefreiung nicht automatisch auf diese Parzelle. Im BFH-Urteil IX R 14/22 fehlte nach der Abtrennung der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Wohngebäude. Für großzügige Freiburger Grundstücke mit Teilungs- oder Nachverdichtungspotenzial muss daher vor Vermessung und Verkauf separat gerechnet werden. Eine Übergangsvermietung ist nicht in jedem Fall schädlich, aber ihre zeitliche Lage entscheidet. War die Wohnung im zweiten Jahr vor dem Verkauf zumindest an einem Tag, im gesamten Vorjahr und zu Beginn des Verkaufsjahres selbst genutzt, kann eine anschließende kurzfristige Vermietung im Verkaufsjahr unschädlich sein. Genau diese Konstellation behandelt BFH IX R 10/19. Anders sieht es aus, wenn die Vermietung das vollständig selbst zu nutzende mittlere Kalenderjahr unterbricht oder im Verkaufsjahr überhaupt keine Eigennutzung mehr stattgefunden hat. Dann kann die Befreiung entfallen. Ein Mietvertrag sollte deshalb nicht als harmlose Zwischenlösung unterschrieben werden, bevor die Kalenderjahre und die geplante Beurkundung gemeinsam betrachtet wurden. Die gesetzliche Ausgangsformel lautet vereinfacht: Veräußerungspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten minus abzugsfähige Veräußerungs- beziehungsweise Werbungskosten plus zuvor berücksichtigte Abschreibungen ergibt den steuerpflichtigen Gewinn. Zu den Anschaffungskosten zählen regelmäßig der Kaufpreis und zuordenbare Erwerbsnebenkosten. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5 Prozent. Nachträgliche Herstellungskosten können ebenfalls relevant sein; laufende Erhaltungsaufwendungen sind nicht ungeprüft gleichzusetzen. Auf der Verkaufsseite kommen beispielsweise Maklerprovision, Kosten eines erforderlichen Energieausweises, bestimmte Inserats- und Aufbereitungskosten, Löschungskosten oder eine wirtschaftlich mit dem Verkauf zusammenhängende Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht. Ob eine konkrete Ausgabe steuerlich abzugsfähig ist, hängt von ihrer Veranlassung und dem Einzelfall ab. Rechnungen, Zahlungsnachweise und Verträge sollten vollständig gesammelt werden. Der häufig übersehene Posten ist die AfA. Soweit Abschreibungen bei früheren Einkünften abgezogen wurden, mindern sie nach § 23 Abs. 3 EStG die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch wächst der rechnerische Veräußerungsgewinn. Das kann selbst dann spürbar sein, wenn sich der Marktpreis seit dem Kauf nur moderat verändert hat. Eine weitere wichtige Schwelle ist die Freigrenze: Nur wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro beträgt, bleibt er nach § 23 EStG steuerfrei. Bei genau 1.000 Euro oder mehr greift diese Freigrenze nicht. Verluste dürfen grundsätzlich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden; das Gesetz ermöglicht unter seinen Voraussetzungen eine Berücksichtigung im unmittelbar vorangegangenen oder in folgenden Veranlagungszeiträumen. Das folgende Modell dient nur dazu, den Rechenweg sichtbar zu machen. Es ist keine Marktwert- oder Steuerprognose für ein konkretes Objekt. Kaufpreis im März 2019: 300.000 Euro angenommene Anschaffungsnebenkosten: 23.500 Euro; darin 15.000 Euro Grunderwerbsteuer bei 5 Prozent sowie beispielhaft 8.500 Euro für Notar, Grundbuch und damalige Vermittlung Anschaffungskosten insgesamt: 323.500 Euro angenommener Gebäudeanteil: 70 Prozent, entsprechend 226.450 Euro angenommene AfA: 2 Prozent pro Jahr für 7,5 Jahre, insgesamt 33.967,50 Euro Verkaufspreis im August 2026: 460.000 Euro angenommene Veräußerungskosten: 18.000 Euro Die vereinfachte Rechnung lautet: 460.000 Euro minus 323.500 Euro plus 33.967,50 Euro AfA minus 18.000 Euro Veräußerungskosten. Daraus ergeben sich 152.467,50 Euro als modellhafter steuerpflichtiger Gewinn. Wie viel Einkommensteuer daraus folgt, lässt sich ohne die persönlichen Veranlagungsdaten nicht seriös angeben. Bei hohem übrigen Einkommen können Teile des zusätzlichen Einkommens in den oberen Tarifbereich fallen. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag können hinzukommen. Bei einer bindenden Veräußerung erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist wäre derselbe private Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG grundsätzlich nicht steuerbar, sofern nicht etwa gewerblicher Grundstückshandel oder eine andere Einkunftsart vorliegt. Wer wiederholt Immobilien kauft, entwickelt, aufteilt und verkauft, muss neben § 23 EStG die Abgrenzung zur gewerblichen Tätigkeit beachten. Nach dem amtlichen BMF-Handbuch zum Grundstückshandel ist der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren ein wesentliches Indiz für gewerblichen Grundstückshandel. Diese Drei-Objekt-Grenze ist weder ein persönlicher Freibetrag noch ein ausnahmsloser Automatismus. Die Fünfjahresbetrachtung ist nicht starr, und die Gesamtumstände bleiben entscheidend. Gewerblichkeit kann im Einzelfall auch unterhalb der Grenze vorliegen oder trotz Überschreitung ausscheiden. Jede selbstständig nutzbare und veräußerbare Eigentumswohnung kann ein eigenes Zählobjekt sein. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und Einheiten einzeln verkauft, erreicht den Prüfbereich daher schneller als bei einem Verkauf des ungeteilten Grundstücks. Wird die Tätigkeit als gewerblich eingeordnet, werden Gewinne nicht durch bloßes Abwarten der privaten Zehnjahresfrist steuerfrei. Zusätzlich kann Gewerbesteuer entstehen. Der Gewerbesteuer-Hebesatz der Stadt Freiburg beträgt 430 Prozent. Eine konkrete Belastung ergibt sich daraus allein noch nicht, weil Messbetrag, Freibetrag, Rechtsform und mögliche Anrechnung berücksichtigt werden müssen. Planen Sie mehrere Verkäufe, eine Aufteilung oder eine umfangreiche Entwicklung, gehört die steuerliche Einordnung vor den ersten Vermarktungsschritt. Eine nachträgliche Prüfung kann dazu führen, dass auch frühere Veräußerungen in die Gesamtwürdigung einbezogen werden. Beurkundung zeitlich steuern: Ist das Ende der Zehnjahresfrist nah, kann ein späterer bindender Verkauf das wirksamste Mittel sein. Der tatsächliche Stichtag muss aus den Urkunden ermittelt werden. Eigennutzung lückenlos dokumentieren: Meldeunterlagen, Verbrauchsabrechnungen, Versicherungen und alltägliche Korrespondenz können ein stimmiges Gesamtbild unterstützen. Eine nur formale Anmeldung ohne tatsächliches Wohnen genügt nicht. Kostenbelege ordnen: Kaufvertrag, Steuerbescheid, Notar- und Grundbuchrechnungen, Modernisierungsbelege, AfA-Verzeichnisse und Verkaufsrechnungen bilden die Grundlage einer belastbaren Gewinnermittlung. Verluste fachlich zuordnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können innerhalb der gesetzlichen Grenzen nutzbar sein, sind aber nicht frei mit beliebigen Einkünften verrechenbar. Unentgeltliche Übertragungen nicht als Fristneustart missverstehen: Eine Schenkung setzt die Frist nicht zurück. Schenkungsteuer, § 23 EStG, mögliche Teilentgeltlichkeit und Missbrauchsfragen müssen zusammen geprüft werden. Zahlungsmodalitäten beraten lassen: Raten oder gestundete Kaufpreise verändern wirtschaftliche Risiken und können steuerliche Zuflussfragen auslösen. Sie eignen sich nicht als pauschale Gestaltungsempfehlung. Unterschreiben Sie keinen bindenden Vertrag, wenn das vermutete Fristende nur wenige Wochen entfernt liegt und die ursprüngliche Kaufurkunde noch nicht geprüft wurde. Vermieten Sie eine bislang selbst bewohnte Wohnung nicht „nur kurz“, ohne die drei betroffenen Kalenderjahre und das geplante Verkaufsdatum einzuordnen. Verkaufen Sie mehrere Einheiten nicht nacheinander, bevor geklärt ist, welche Objekte für den gewerblichen Grundstückshandel mitzählen könnten. Behandeln Sie eine Erbschaft oder Schenkung nicht als neuen steuerlichen Startpunkt. Maßgeblich kann die Anschaffung des Rechtsvorgängers sein. Schätzen Sie AfA und Nebenkosten nicht aus dem Gedächtnis. Für eine belastbare Rechnung werden Steuerunterlagen und Belege benötigt. Trennen Sie keine unbebaute Gartenfläche zum Verkauf ab, ohne die eigenständige Frist und die Folgen des BFH-Urteils IX R 14/22 prüfen zu lassen. Notare unterliegen einer gesetzlichen Anzeigepflicht. § 18 GrEStG erfasst die dort bezeichneten grundstücksbezogenen Rechtsvorgänge und sieht grundsätzlich eine Anzeige binnen zwei Wochen vor. Das gilt nach dem Gesetz sogar dann, wenn ein Vorgang steuerbefreit oder noch von einer Bedingung beziehungsweise Genehmigung abhängig ist. Diese notarielle Meldung ersetzt nicht Ihre Einkommensteuererklärung. Ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig, muss er in der dafür vorgesehenen Anlage zur Einkommensteuererklärung angegeben werden. Bewusstes Verschweigen kann steuerstrafrechtliche Folgen haben. Weil dem Finanzamt der Grundstücksvorgang regelmäßig bereits bekannt ist, sollte die steuerliche Aufarbeitung nicht bis zu einer Rückfrage der Behörde aufgeschoben werden. Prüfen Sie zuerst, ob entweder die Frist- oder die Eigennutzungsalternative vollständig erfüllt ist. Anschließend müssen die allgemeinen Grundlagen stimmen. Steuerfreiheit durch Fristablauf: Das genaue Datum des bindenden Kaufvertrags ist bekannt und stammt nicht nur aus Übergabeprotokoll oder Grundbuchauszug. Zwischen Anschaffung und geplantem bindendem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre. Bei Erbschaft oder Schenkung ist das maßgebliche Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers geklärt. Entgeltlich hinzugekaufte Anteile wurden gesondert auf eine eigene Frist geprüft. Steuerfreiheit durch Eigennutzung: Die tatsächliche Selbstnutzung umfasst das Verkaufsjahr, das gesamte Vorjahr und mindestens einen Tag im zweiten Jahr davor oder bestand durchgehend seit Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung. Im notwendigen Nutzungszeitraum liegt keine schädliche vollständige Vermietung. Die Selbstnutzung lässt sich durch zusammenpassende Unterlagen belegen. Verkauft wird keine zuvor abgetrennte unbebaute Teilfläche, die getrennt zu beurteilen ist. Grundlagen für jede Prüfung: Mehrere Verkäufe, Aufteilungen und mögliche Zählobjekte sind im Hinblick auf gewerblichen Grundstückshandel erfasst. Sämtliche Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten sind belegt. Die bislang steuerlich abgezogene AfA ist aus den Steuerunterlagen bekannt. Die steuerliche Beurteilung erfolgt vor dem bindenden Notartermin. Auswertung: Sind sämtliche Punkte einer Befreiungsalternative und alle allgemeinen Grundlagen klar, spricht viel für eine verlässliche Einordnung. Offene Daten, gemischte Nutzung, Teilflächen, zusätzliche Anteilskäufe oder mehrere Verkäufe verlangen eine vertiefte Prüfung. Eine endgültige Bestätigung kann nur anhand Ihrer Verträge und Steuerdaten erfolgen. Bei einem privaten Immobilienverkauf entscheidet häufig nicht zuerst die Höhe des Gewinns, sondern der Zeitpunkt, zu dem sich beide Parteien rechtlich binden. Wenige Tage können darüber bestimmen, ob ein hoher Veräußerungsgewinn noch unter § 23 EStG fällt. Ebenso wichtig ist eine sauber dokumentierte Eigennutzung: Sie kann den Verkauf schon vor Ablauf von zehn Jahren befreien, reagiert aber empfindlich auf unbedachte Vermietungsphasen.

Kurzantwort: Für Verkäufer in Freiburg sind ohne eine mögliche Einkommensteuer etwa 1,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises ein erster Planungsrahmen. Wird ein Verkäuferanteil von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer vereinbart, bildet die Maklerprovision meist den größten sichtbaren Posten. Hinzu kommen Grundschuldlöschung, Energieausweis und Unterlagen. Vorfälligkeitsentschädigung oder Steuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft können die Kalkulation stärker verändern. Energieausweis, amtliche Auszüge und eine unkomplizierte Grundschuldlöschung bleiben zusammen oft überschaubar. Erst die konkrete Abrechnung zeigt jedoch, welcher Betrag tatsächlich anfällt. Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer können deutlich schwerer wiegen. Beide Fragen sollten deshalb geklärt sein, bevor der Angebotspreis feststeht. Bei der Löschung zählt nicht nur die offene Darlehenssumme. Das Gerichts- und Notarkostengesetz stellt beim Geschäftswert der Grundschuld auf deren eingetragenen Nennbetrag ab. Ein unpassender Angebotspreis erscheint in keiner Gebührenrechnung. Er kann den Nettoerlös dennoch stärker beeinträchtigen als mehrere kleine Nebenkosten zusammen. Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus Maklersicht und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Courtage, Fremdleistungen und Verwaltungsgebühren sind keine einheitlichen Freiburger Festpreise. Beim üblichen Immobilienkauf in Baden-Württemberg trägt die Käuferseite die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent sowie regelmäßig die Kosten des Kaufvertrags, der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung. Auf Verkäuferseite stehen dagegen die Lastenfreistellung eigener Grundpfandrechte, ein noch benötigter Energieausweis, die Beschaffung fehlender Verkaufsunterlagen, der vereinbarte Provisionsanteil, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls Einkommensteuer nach § 23 EStG. Die Grundsteuer und andere laufende Lasten werden im Kaufvertrag üblicherweise zum wirtschaftlichen Übergang abgegrenzt. Die vertragliche Verteilung darf nicht mit der Haftung gegenüber Notariat und Grundbuchamt verwechselt werden. Dort können beide Vertragsparteien Kostenschuldner sein; im Innenverhältnis legt der Kaufvertrag die Aufteilung fest. Für die Vermittlung gibt es keinen gesetzlich festgelegten Einheitspreis. Provisionshöhe und Leistungsumfang werden im Maklervertrag vereinbart. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Vertrag in Textform geschlossen werden. Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, können beide Seiten nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet werden. Hat nur eine Seite den Auftrag erteilt und soll die andere einen Anteil übernehmen, muss die auftraggebende Partei mindestens denselben Anteil tragen. Der Zahlungsanspruch gegen die andere Seite wird erst nach Zahlung und Nachweis fällig. Die oft verwendeten 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite sind deshalb ein verhandelbarer Rechenwert und keine Freiburger Gebühr. Bei einem Kaufpreis von 460.000 Euro entspräche dieser Verkäuferanteil 16.422 Euro. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss die konkrete Höhe, Verteilung und Fälligkeit erläutern. Vergleichen Sie zwei vollständige Szenarien. Beim Privatverkauf stehen dem erwarteten Preis Ausgaben und eigener Aufwand für Bewertung, Dokumente, Medien, Anzeigen, Termine und Verhandlung gegenüber. Beim Maklerverkauf wird der erwartete Erlös um Provision und nicht enthaltene Fremdkosten vermindert. Prüfen Sie im Maklervertrag Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provision, Fälligkeit, Nachwirkung und Leistungsumfang. Welche Bausteine für Ihren Auftrag gelten und wie sie vergütet werden, regelt die individuelle Vereinbarung. Ein abbezahltes Darlehen entfernt die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Soll der Käufer das Objekt lastenfrei erwerben und übernimmt er die Belastung nicht, werden Löschungsunterlagen benötigt. Notariat und Grundbuchamt setzen die erforderlichen Schritte für die Lastenfreistellung um. Für die Kalkulation sind drei Bestandteile besonders relevant: Das Notariat beglaubigt oder beurkundet erforderliche Erklärungen und übernimmt je nach Auftrag den Vollzug. Das Grundbuchamt erhebt die gesetzliche Gebühr für die Löschung in Abteilung III. Stellt eine abzulösende Bank Treuhandauflagen, kann eine zusätzliche notarielle Treuhandgebühr entstehen. Als grobe Planungsgröße werden für einen einfachen Vorgang oft 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags angesetzt. Das ist kein Gebührentarif. Bei 300.000 Euro Nennbetrag wären ungefähr 600 bis 1.200 Euro reserviert; abgerechnet wird nach dem tatsächlichen Vorgang. Nach dem GNotKG richtet sich der Wert einer Grundschuld nach ihrem Nennbetrag. Eine Eintragung über 400.000 Euro kann daher auch bei nur 20.000 Euro Restschuld den Kostenansatz bestimmen. Eine Abtretung an die Bank des Käufers kann günstiger sein als Löschung und Neubestellung. Dafür müssen Betrag, Rang, Sicherungszweck und Bankanforderungen zusammenpassen. Klären Sie dies früh mit Notariat und Kreditinstituten. Die amtlichen Vorschriften heißen seit 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG; zuvor Gebäudeenergiegesetz). Beim Verkauf muss spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis oder eine Kopie vorgelegt werden. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben. Ein Ausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre. Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Anzeige bereits ein Energieausweis vor, gehören Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und der wesentliche Energieträger in die Anzeige. Bei Wohngebäuden kommen Baujahr und Energieeffizienzklasse hinzu. Verstöße gegen die einschlägigen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Verbrauchsausweis beruht auf Verbrauchsdaten; als unverbindlicher Ansatz lassen sich 50 bis 150 Euro vormerken. Der Bedarfsausweis bewertet Gebäudehülle und Anlagentechnik. Dafür werden häufig 300 bis 600 Euro angesetzt, mit Ortstermin gegebenenfalls mehr. Das sind keine amtlichen Preise. Bei bestehenden Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich. Eine Ausnahme gilt, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat. Bei neueren oder größeren Gebäuden kann ein Verbrauchsausweis zulässig sein. Die richtige Ausweisart sollte eine ausstellungsberechtigte Fachperson anhand des konkreten Gebäudes bestimmen. Bei älteren Freiburger Gebäuden kann ein Bedarfsausweis die energetische Einordnung nachvollziehbar machen. Er ersetzt weder Sanierungsplanung noch Verbrauchsprognose. Fehlende Dokumente können Finanzierung und Beurkundung verzögern. Deshalb gehört die Verkaufsakte an den Anfang. Für Freiburg lassen sich die wichtigsten Unterlagen so einordnen: Grundbuch: Das Grundbuchamt des Amtsgerichts Freiburg verlangt für die Einsicht ein berechtigtes Interesse. Nach dem GNotKG kostet eine unbeglaubigte Grundbuchkopie 10 Euro, eine amtliche beziehungsweise beglaubigte Kopie 20 Euro; elektronische Dateien sind günstiger. Liegenschaftskataster: Die Stadt Freiburg nennt für eine Liegenschaftskarte als PDF oder Ausdruck bis DIN A3 20 Euro und für größere Formate bis DIN A0 40 Euro. Eine Liegenschaftsbeschreibung kostet je nach Nachweis 10 oder 20 Euro. Baulasten: Die Einsicht in das Freiburger Baulastenverzeichnis ist kostenfrei, setzt aber ein berechtigtes Interesse voraus. Kopien oder Abschriften werden nach der geltenden Gebührensatzung berechnet. Bau- und Altlasteninformationen: Zuständigkeit, Berechtigung, Umfang und Gebühr sind vorab mit der jeweiligen Freiburger Stelle zu klären. Wohnfläche: Eine Neuerstellung durch Architektur- oder Sachverständigenbüro kann mehrere hundert Euro kosten; Umfang und Pläne bestimmen den Preis. Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftspläne, Abrechnungen, Beschlusssammlung, Protokolle und Informationen zur Rücklage kommen meist von Eigentümer oder Verwaltung. Für Kopien und Sonderaufwand können Kosten entstehen. Erbfall: Erbnachweis oder Testamentsvollstreckerzeugnis können wertabhängige Gerichts- und Notarkosten auslösen. Fehlen nach der Käufersuche Grundbuchauszug, Flächennachweis, Grundriss oder WEG-Dokumente, können Finanzierung und Beurkundung stocken. Frühe Dokumentenarbeit schützt vor Zeitdruck und widersprüchlichen Angaben. Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzins wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann die Bank unter den Voraussetzungen des § 490 Abs. 2 BGB Ersatz des daraus entstehenden Schadens verlangen. Eine pauschale Prozentzahl ist nicht belastbar. Restschuld, Vertragszins, verbleibende Bindung, Sondertilgungsrechte und der Ablösezeitpunkt beeinflussen die Rechnung. Daneben besteht ein wichtiges ordentliches Kündigungsrecht. Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens kann der Darlehensnehmer grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann dieses Datum an die Stelle des ursprünglichen Empfangs treten. Fordern Sie eine schriftliche Ablöseauskunft für den vorgesehenen Termin an. So lässt sich prüfen, ob Zinsbindungsende oder Kündigungsrecht die Kosten verändern. Eine bloß angenommene Entschädigung gehört nicht in die Nettoerlösrechnung. Der geläufige Ausdruck „Spekulationssteuer“ bezeichnet keine eigene Steuerart. Gemeint ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Grundstücksverkäufe sind grundsätzlich erfasst, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausnahmen gelten insbesondere für Selbstnutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf sowie für Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Kalenderjahren. Vermietung, Erbschaft, Schenkung oder gemischte Nutzung verlangen eine genaue Prüfung. Der steuerliche Gewinn ist nicht der Kaufpreis. § 23 EStG stellt grundsätzlich auf die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten ab; Abschreibungen können die Kostenbasis mindern. Sammeln Sie Belege und lassen Sie die Rechnung prüfen. Aufbereitung und Reparaturen: Malerarbeiten, kleine Instandsetzungen oder Reinigung können die Präsentation verbessern. Ob die Ausgabe durch einen höheren Erlös zurückkommt, hängt vom Zustand, der Zielgruppe und dem Umfang ab. Entrümpelung oder Haushaltsauflösung: Preisbestimmend sind Menge, Trennung und Entsorgung, Zugänglichkeit, Etage und benötigte Fahrzeuge. Ohne Besichtigung sollte kein pauschaler Freiburger Betrag versprochen werden. Medien und Präsentation: Fotografie, Grundrissbearbeitung, virtuelle Besichtigung, Home Staging oder Drohnenaufnahmen können beim Privatverkauf eigene Aufträge sein. Im Maklerauftrag zählt nur, was ausdrücklich vereinbart ist. Laufende Lasten: Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld, Erbbauzins und Verbrauchskosten laufen bis zum vertraglich bestimmten Übergang weiter. Die zeitanteilige Abrechnung gehört in die Übergabeplanung. Fachberatung: Erbengemeinschaft, Trennung, Mietkonflikt, Nießbrauch oder ungeklärte Mängel können Beratung durch Notariat, Rechtsanwalt, Steuerberater oder Sachverständige erforderlich machen. Vermietete Eigentumswohnung: Freiburg fällt 2026 unter die baden-württembergische Kündigungssperrfristverordnung. In den von § 577a BGB erfassten Umwandlungsfällen beträgt die Frist fünf Jahre. Das ist kein allgemeines Kündigungsverbot bei jedem Verkauf; Mietvertrag, Umwandlungszeitpunkt und Erwerbssituation müssen rechtlich geprüft werden. Das Modell zeigt die Rechenlogik. Jeder Betrag außer der mathematisch ermittelten Provision ist eine Annahme: Vereinbarter Verkäuferanteil der Maklerprovision, angenommen 3,57 Prozent: 16.422 Euro Löschung einer Grundschuld mit 280.000 Euro Nennbetrag, Planansatz: 900 Euro Bedarfsausweis, Planansatz: 450 Euro Grundbuch-, Kataster- und WEG-Unterlagen, Planansatz: 220 Euro Neue Wohnflächenberechnung, Planansatz: 350 Euro Kleinreparaturen und Aufbereitung, Planansatz: 2.500 Euro Vorfälligkeitsentschädigung, reine Beispielannahme: 1.800 Euro Damit ergeben sich 22.642 Euro Gesamtkosten vor einer möglichen Einkommensteuer. Das sind gerundet 4,9 Prozent des Kaufpreises. Vom Kaufpreis bleiben rechnerisch 437.358 Euro vor Steuer und vor Ablösung einer noch offenen Darlehensrestschuld. Die Darlehensrestschuld mindert den Auszahlungsbetrag, ist aber keine Verkaufskostenposition. Eine mögliche Einkommensteuer gehört an den Planungsanfang. Sinnvolle Ansätze: Prüfen lassen, ob eine bestehende Grundschuld abgetreten werden kann, statt sie zu löschen und neu zu bestellen. Vertragsfragen vor der Beurkundung sammeln, um zusätzliche Urkunden möglichst zu vermeiden. Amtliche und objektbezogene Unterlagen früh und direkt bei den zuständigen Stellen beschaffen. Verkaufszeitpunkt mit Zinsbindung, gesetzlichem Kündigungsrecht und steuerlicher Frist abstimmen. Einen Verbrauchsausweis nur wählen, wenn er für das Gebäude zulässig und für die Vermarktung aussagekräftig ist. Riskante Abkürzungen: Ohne erforderlichen Energieausweis vermarkten oder gesetzliche Anzeigenangaben weglassen. Bekannte Mängel verschweigen. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss schützt nicht vor Haftung für arglistig verschwiegene Mängel. Erkennbaren Instandhaltungsbedarf nur oberflächlich kaschieren, statt Zustand und Preisstrategie sauber aufeinander abzustimmen. Allein nach der niedrigsten Provision entscheiden, ohne Leistung und Nettoerlös zu vergleichen. Prüfen Sie vor Festlegung des Angebotspreises diese zwölf Punkte: Der Nennbetrag jeder eingetragenen Grundschuld ist bekannt. Eine schriftliche Ablöseauskunft der Bank liegt vor oder ist angefordert. Anschaffungs- und geplantes Verkaufsdatum wurden für § 23 EStG geprüft. Es ist geklärt, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigt wird. Der vorhandene Energieausweis ist noch gültig. Eine belastbare Wohnflächenberechnung liegt vor oder wird beauftragt. Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, aktuelle Abrechnung, Wirtschaftsplan, Beschlusssammlung und relevante Protokolle vorhanden. Eine eventuell erforderliche Verwalterzustimmung wurde anhand der Gemeinschaftsordnung geprüft. Aufbereitungs-, Räumungs- und Präsentationskosten sind realistisch angesetzt. Bei Vermietung wurden Mietvertrag, Umwandlungssituation und Kündigungsschutz geprüft. Bei einem Erbfall ist der erforderliche Erbnachweis vorhanden oder beantragt. Eine schriftliche Nettoerlösrechnung trennt Kosten, Steuer und Darlehensablösung voneinander. Sind zehn bis zwölf Punkte erledigt, lässt sich der Vermarktungsstart mit einer belastbaren Kostengrundlage planen. Bei sechs bis neun erledigten Punkten sollten die offenen Fragen vor Veröffentlichung des Angebots geklärt werden. Bei weniger als sechs erledigten Punkten fehlt noch die Basis für eine verlässliche Nettoerlösprognose. Energieausweis, Auszüge und eine einfache Grundschuldlöschung sind meist kalkulierbar. Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer können stärker eingreifen und verlangen Vertragsdaten, Termine und persönliche Steuermerkmale. Auch der Angebotspreis zählt. Eine überhöhte Forderung kann Nachfrage und Verhandlungsposition schwächen. Nötig sind eine objektbezogene Markteinordnung und eine Rechnung vom realistisch erzielbaren Erlös her.