Wenn Sie ein Einfamilienhaus in Freiburg besitzen, stellt sich früher oder später die Frage, wie viel Ihr Haus eigentlich wert ist. Ob Sie einen Verkauf planen, eine Erbschaft abwickeln, finanzielle Entscheidungen vorbereiten oder einfach Klarheit über Ihr Immobilienvermögen haben möchten – der Hauswert in Freiburg spielt eine zentrale Rolle. Gerade in einer Stadt wie Freiburg, in der die Nachfrage nach Häusern in beliebten Stadtteilen wie Herdern, Wiehre, Littenweiler oder St. Georgen seit Jahren hoch ist, können bereits kleinste Unterschiede in Lage, Zustand oder Baujahr einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben.
Viele Eigentümer sind überrascht, wie komplex die Immobilienbewertung tatsächlich ist. Größe, Grundstücksfläche, energetischer Zustand, Bauqualität, Modernisierungen, Mikrolage und die Marktdynamik in Freiburg müssen detailliert berücksichtigt werden. Eine pauschale Einschätzung ist nahezu unmöglich – besonders in einem heterogenen Markt wie Freiburg, in dem die Preisspanne für Einfamilienhäuser je nach Stadtteil zwischen 6.000 und 12.000 Euro pro m² variieren kann.
Genau hier kommen erfahrene Immobilienexperten wie Seidler Immobilien | Freiburg ins Spiel. Mit langjähriger Erfahrung, tiefer Marktkenntnis und einer 4,9-Sterne-Bewertung auf Google gehören sie zu den regional führenden Ansprechpartnern für die professionelle Immobilienbewertung in Freiburg. Sie kombinieren fundierte Analyseverfahren mit genauer Ortskenntnis – ein entscheidender Vorteil in einem Markt, der von starken Mikrolagen geprägt ist.
Das Wichtigste in Kürze
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Der Hauswert in Freiburg hängt maßgeblich von Lage, Grundstücksgröße, Gebäudezustand, Modernisierungen und energetischem Standard ab.
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Die wichtigsten Bewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren – in Freiburg wird bei Einfamilienhäusern meist das Vergleichswertverfahren eingesetzt.
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Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind groß: Häuser in Herdern oder Wiehre erzielen 2025 teils über 12.000 €/m², während Randlagen wie Munzingen oder Hochdorf deutlich günstiger sind.
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Eine professionelle Bewertung durch Seidler Immobilien | Freiburg liefert realistische und marktorientierte Ergebnisse – wichtig für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierungen.
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Online-Tools bieten erste Orientierung – für verbindliche Werte ist jedoch ein Vor-Ort-Termin mit Immobilienexperten unerlässlich.
Warum der Hauswert in Freiburg so individuell ist
Freiburg zählt zu den attraktivsten Wohnstandorten in Süddeutschland. Die Stadt punktet mit hoher Lebensqualität, stabiler Wirtschaft, Klimaschutzambitionen, zuverlässiger Infrastruktur und einer Lage zwischen Schwarzwald und Oberrhein. Gleichzeitig ist der Markt für Einfamilienhäuser stark limitiert, da die Stadt aufgrund ihrer geografischen Lage nur begrenzt Bauland ausweisen kann. Diese Angebotsknappheit trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage – eine Kombination, die den Hauswert in vielen Lagen deutlich steigert.
Doch trotz eines grundsätzlich starken Markts ist der Wert eines einzelnen Hauses keineswegs automatisch hoch. Entscheidend sind:
1. Mikrolage innerhalb Freiburgs
In Freiburg gibt es enorme Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen.
Beispielsweise:
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Herdern, Wiehre, Littenweiler: bis zu 12.000 €/m²
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Zähringen, Ebnet, St. Georgen: 7.000–9.000 €/m²
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Kappel, Günterstal: 6.000–8.000 €/m²
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Opfingen, Munzingen, Waltershofen: 5.500–7.000 €/m²
Diese Unterschiede zeigen, wie stark die Mikrolage den finalen Hauswert beeinflusst.
2. Baujahr & Modernisierungsgrad
Ein Haus aus den 1960er oder 1970er Jahren ohne Sanierungen erzielt oft 30–40 % weniger Marktwert als ein gleich großes Haus mit energetischer Modernisierung, neuem Dach, effizienter Heizung und zeitgemäßem Grundriss.
In Freiburg sind energetische Eigenschaften besonders wichtig, weil:
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die Stadt stark auf Klimaschutz fokussiert ist
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Käufer zunehmend auf Energieeffizienz achten
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Sanierungskosten hoch sind
3. Grundstücksgröße
Da Grundstücke in Freiburg extrem knapp sind, beeinflusst die Grundstücksfläche den Wert stark. Ein 700-m²-Grundstück in der Wiehre kann allein schon 1 Mio. € wert sein – auch ohne Neubau.
4. Bauqualität & Ausstattung
Holzfenster, alte Bäder oder klassische Öl-Heizungen mindern den Wert deutlich. Moderne Bäder, hochwertige Bodenbeläge oder offene Grundrisse steigern den Preis.
5. Zustand von Fassade und Dach
Beides sind kostenintensive Bauteile.
Ein neues Dach kann 30.000–50.000 € kosten – ein wertsteigernder Faktor, der sich in der Bewertung widerspiegelt.
Warum Online-Bewertungstools für Freiburg nur eingeschränkt geeignet sind
Zwar liefern Online-Rechner schnelle Orientierungswerte, doch in Freiburg ist die Marktsituation so spezifisch, dass digitale Tools selten die Realität treffen.
Warum?
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sie berücksichtigen keine Mikrolagen
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sie kennen den Modernisierungsstand nicht
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sie erfassen die energetische Qualität nicht
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sie überschätzen oder unterschätzen die Grundstücksgröße oft
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sie ignorieren Besonderheiten wie Hanglage, Aussicht, Straßenlärm oder Denkmalschutz
Daher ist eine Online-Bewertung ideal als erster Schritt, aber nie für Preisentscheidungen geeignet.
Warum Seidler Immobilien | Freiburg bei Hausbewertungen führend ist
Mit 4,9 Sternen auf Google gehört Seidler Immobilien zu den am besten bewerteten Maklern in Freiburg.
Ihre Stärken:
✔ über 20 Jahre Markterfahrung
✔ tiefgehende Ortskenntnis aller Freiburger Stadtteile
✔ Spezialisierung auf Einfamilienhäuser
✔ präzise Anwendung der Bewertungsverfahren
✔ realistische Marktpreise statt theoretischer Rechenwerte
✔ professionelle Wertermittlung für Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Finanzierung
Für eine professionelle Bewertung kombinieren sie:
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Vergleichswertverfahren (häufigstes Verfahren in Freiburg)
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Sachwertverfahren (bei besonderen Objekten)
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Ertragswertverfahren (wenn Teile vermietet sind)
Die drei zentralen Bewertungsverfahren für Einfamilienhäuser in Freiburg
Um den Hauswert in Freiburg präzise zu bestimmen, greifen Immobilienexperten wie Seidler Immobilien | Freiburg auf standardisierte und gesetzlich definierte Verfahren zurück. Diese Wertermittlungsmethoden sind in der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt und bilden die Grundlage für eine professionelle Bewertung.
Bei Einfamilienhäusern in Freiburg kommt in rund 80 % aller Fälle das Vergleichswertverfahren zum Einsatz – allerdings oft kombiniert mit Bewertungselementen aus dem Sachwertverfahren, insbesondere wenn ein Objekt bauliche Besonderheiten oder eine außergewöhnliche Lage aufweist.
Damit Sie genau verstehen, wie der Verkehrswert ermittelt wird, werden im Folgenden alle Verfahren ausführlich erklärt – inklusive Beispielen aus Freiburg.
Das Vergleichswertverfahren – das wichtigste Verfahren für den Freiburger Häusermarkt
Das Vergleichswertverfahren ist das mit Abstand relevanteste Verfahren für Einfamilienhäuser in Freiburg. Es basiert darauf, kürzlich verkaufte, vergleichbare Immobilien in derselben Lage heranzuziehen und deren Preise auf Ihr Objekt zu übertragen.
Warum besonders relevant für Freiburg?
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Freiburg verfügt über eine sehr klare Mikrostruktur.
Beispiel:
Ein Haus in der Wiehre kann 40–80 % teurer sein als ein ähnliches Haus in Hochdorf oder Kappel. -
Datenbasis ist groß: Viele notariell gemeldete Verkäufe in den begehrten Quartieren.
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Sehr präzise, wenn passende Vergleichsobjekte vorhanden sind.
Wichtige Vergleichsfaktoren:
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Grundstücksgröße
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Wohnfläche
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Baujahr
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energetischer Zustand
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Sanierungsstand
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Lage (Makro- und Mikrolage)
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Aussicht, Lärm, Hanglage
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Grundrissqualität
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Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Bäder)
Rechenbeispiel für Freiburg (realistisch)
Ein vergleichbares Einfamilienhaus in Littenweiler wurde 2024 für 1.350.000 € verkauft.
Daten:
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Wohnfläche Vergleichsobjekt: 170 m²
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Wohnfläche zu bewertendes Objekt: 150 m²
Formel:
Verkaufspreis Vergleichsobjekt / Wohnfläche Vergleichsobjekt × Wohnfläche eigenes Haus
Berechnung:
1.350.000 € / 170 m² × 150 m² = 1.191.176 €
Ein Sachverständiger würde danach noch Zu- und Abschläge berücksichtigen:
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+20.000 € wegen neuer Heizung
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–15.000 € wegen älterem Bad
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+25.000 € wegen ruhiger Seitenlage
Finaler Vergleichswert: ca. 1.220.000 €
Das Sachwertverfahren – wichtig bei besonderen Häusern in Freiburg
Das Sachwertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn:
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das Haus stark von üblichen Standards abweicht
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keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen
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der Markt sehr segmentiert ist (z. B. denkmalgeschützte Villen)
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das Gebäude außergewöhnliche Merkmale hat (Holzbau, Architektenhaus)
Warum in Freiburg relevant?
Freiburg besitzt viele besondere Gebäude:
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Jugendstilvillen in der Wiehre
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historische Häuser in Herdern
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große Architektenhäuser in Günterstal
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besondere Hanglagen in Ebnet und Kappel
Dort kann der Sachwert eine bessere Bewertungsgrundlage liefern.
Berechnung Sachwertverfahren (vereinfachtes Beispiel)
Ein Haus in Günterstal:
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Gebäudesachwert: 480.000 €
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Bodenwert: 600 €/m² × 750 m² Grundstück = 450.000 €
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Marktanpassungsfaktor Freiburg 2025: 1,25
Formel:
(Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor
(450.000 € + 480.000 €) × 1,25 = 1.162.500 €
Das Ertragswertverfahren – selten für Einfamilienhäuser, aber wichtig bei Vermietung
Das Ertragswertverfahren wird vor allem verwendet bei:
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Mehrfamilienhäusern
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vermieteten Einfamilienhäusern
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Häusern mit Einliegerwohnungen
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gemischt genutzten Immobilien
Für rein selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist es weniger relevant, aber dennoch wichtig zu verstehen.
Beispiel: Vermietetes EFH in Zähringen
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jährliche Nettokaltmiete: 20.400 €
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Bewirtschaftungskosten: 3.600 €
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Bodenwert: 360.000 €
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Liegenschaftszinssatz Freiburg: 2,5–3,0 %
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Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Ertragswert ergibt sich aus:
(Ertrag – Kosten) kapitalisiert + Bodenwert.
Das führt zu einem Ertragswert von ca. 1.030.000 €.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Freiburg seit 2020?
Freiburg ist ein Markt mit stabil hoher Nachfrage und extrem knappem Angebot. Zwischen 2020 und 2022 kam es – wie bundesweit – zu einem deutlichen Preisanstieg. Während in vielen Regionen Deutschlands die Preise ab 2023 teilweise um 10–15 % fielen, blieb Freiburg vergleichsweise stabil.
Marktentwicklung 2020–2025 (realistische Werte)
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Jahr |
Ø Preis EFH Freiburg (€/m²) |
Veränderung |
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2020 |
6.800 €/m² |
+3 % |
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2021 |
7.400 €/m² |
+9 % |
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2022 |
8.100 €/m² |
+9 % |
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2023 |
7.900 €/m² |
–2 % |
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2024 |
8.200 €/m² |
+4 % |
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2025 |
8.500–9.000 €/m² |
+3–5 % |
Weshalb Freiburg stabiler bleibt:
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extrem begrenztes Bauland
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starke Zuzugsregion
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hohe Kaufkraft
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Universität & Kliniken als stabile Arbeitgeber
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Nähe zur Schweiz und zum Elsass
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junge Bevölkerung
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Fokus auf Nachhaltigkeit
Was kosten Einfamilienhäuser 2025 in den Freiburger Stadtteilen?
Teuerste Lagen (10.500–12.000 €/m²)
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Herdern
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Wiehre
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Littenweiler (bestimmte Bereiche)
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Stühlinger (ruhige Bereiche, selten EFH)
Gehobene Lagen (8.000–10.000 €/m²)
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Zähringen
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Ebnet
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St. Georgen
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Günterstal (je nach Lage)
Mittlere Lagen (6.500–8.000 €/m²)
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Betzenhausen
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Kappel
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Brühl
Günstigere Lagen (5.500–7.000 €/m²)
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Munzingen
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Opfingen
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Hochdorf
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Waltershofen
Beispiel: Ein typisches EFH in Freiburg
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150 m² Wohnfläche
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600 m² Grundstück
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gepflegter Zustand
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Baujahr 1985
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energetisch modernisiert (Dachdämmung, Fenster, Heizung)
Preis 2025:
je nach Stadtteil zwischen 900.000 € und 1.750.000 €.
Warum professionelle Immobilienmakler in Freiburg realistischere Werte liefern
Seidler Immobilien | Freiburg arbeitet täglich mit konkreten Kaufinteressenten und echten Vergleichsdaten. Dadurch kennen sie:
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reale Verkaufspreise
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regionale Nachfragezyklen
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aktuelle Finanzierungsrahmen
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Preisentwicklungen pro Mikrolage
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Käuferprofile (Familien, Rückkehrer, Schweizer Käufer, Kapitalanleger usw.)
Diese Marktnähe sorgt dafür, dass ihre Bewertung mobiler, exakter und marktnäher ist als jede Online-Schätzung.
Wie lege ich den optimalen Verkaufspreis für mein Haus in Freiburg fest?
Die richtige Preisstrategie ist einer der wichtigsten Faktoren für einen erfolgreichen Hausverkauf in Freiburg. Ein zu hoher Preis führt dazu, dass das Objekt lange am Markt bleibt – und das wiederum zwingt viele Verkäufer später zu deutlichen Preisabschlägen. Ein zu niedrig angesetzter Preis hingegen verschenkt Potenzial. Deshalb ist eine professionelle Bewertung entscheidend.
In einem dynamischen Markt wie Freiburg, in dem die Nachfrage je nach Stadtteil unterschiedlich hoch ist, arbeiten Makler wie Seidler Immobilien | Freiburg mit einer mehrstufigen Preisstrategie, die reale Vergleichswerte, Nachfrageindikatoren, aktuelle Finanzierungsbedingungen und das Käuferverhalten berücksichtigt.
Die richtige Preisspanne identifizieren
Bei Einfamilienhäusern in Freiburg ist es wichtig, eine realistische Preisspanne zu definieren, statt nur einen festen Einzelpreis. Diese Preisspanne berücksichtigt:
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Mikrolage
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Zustand
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Modernisierungsgrad
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Grundstücksgröße
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energetische Werte
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Garagen- oder Carportlösungen
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Besonderheiten wie Aussicht, Hanglage oder Nähe zur Dreisam
Beispiel:
Ein EFH in Zähringen, 150 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, Baujahr 1987:
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realistische Preisspanne 2025: 1.050.000 – 1.200.000 €
Innerhalb dieser Spanne kann der optimale Angebotspreis angesetzt werden.
Marktpsychologie: Warum “falsche Preise” Käufer abschrecken
Kaufinteressenten sind extrem preissensibel — insbesondere bei einem hohen Finanzierungsvolumen in Freiburg, da die Immobilienpreise generell überdurchschnittlich hoch sind.
Folgende Fehler sollten vermieden werden:
Preisanker zu hoch setzen
Ein zu hoher Einstiegspreis erzeugt „Stigmatisierung“:
Nach 8–12 Wochen am Markt fragen Käufer oft:
„Warum wurde das Haus noch nicht verkauft?“
Preis unter Wert ansetzen
Das ist meist nicht nötig, denn Freiburg hat eine stabile Nachfrage.
3. Kein Spielraum für Verhandlung
Käufer erwarten bei EFH meist einen Verhandlungsspielraum von 1–3 %, manchmal bis zu 5 %, aber nicht mehr.
Zu viel Spielraum wirkt unseriös.
Richtige Strategie:
Seidler Immobilien | Freiburg setzt Preise erfahrungsgemäß so an, dass:
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Nachfrage maximal ist
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Interessenten zügig konkrete Angebote abgeben
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der Verkäufer keinen Wertverlust erleidet
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Besichtigungen in kurzer Zeit organisiert werden können
Durch ihre langjährige Markterfahrung (über 20 Jahre) kennen sie die psychologische Preisgrenze in nahezu jedem Freiburger Stadtteil.
Welche Maßnahmen erhöhen den Hauswert in Freiburg messbar?
Nicht jede Renovierung lohnt sich – aber manche Maßnahmen können in Freiburg eine Wertsteigerung von 5–20 % erzielen.
Wichtig: Das hängt stark von der Lage des Hauses ab.
Die folgenden Maßnahmen haben in Freiburg nachweislich den größten Effekt auf den Immobilienwert:
Energetische Sanierungen – in Freiburg besonders wertvoll
Freiburg gilt als Deutschlands ökologische Vorzeigestadt. Die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern ist hier deutlich höher als in vielen anderen Städten. Käufer achten verstärkt auf Faktoren wie:
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Dämmung
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erneuerte Fenster
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modernes Heizsystem
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Solar- oder Photovoltaikanlagen
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neue Dachkonstruktion
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Wärmepumpe
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Energieverbrauch pro Jahr
Häuser mit Energieeffizienzklasse A oder B erzielen in Freiburg 2025 bis zu 15 % höhere Kaufpreise.
Beispiel für Wertsteigerung:
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EFH ohne energetische Sanierungen: ca. 1.100.000 €
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nach Erneuerung Heizung + Dämmung + PV-Anlage: bis zu 1.250.000 €
Badezimmer- und Küchenmodernisierung
In Freiburg sind moderne, hochwertige Innenräume ein starkes Wertargument.
Insbesondere Familien und junge Käufer legen Wert auf:
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offene Wohnküchen
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moderne Bäder (Walk-In-Dusche, hochwertige Armaturen)
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helle Raumkonzepte
Eine modernisierte Küche kann den Wert um 20.000–35.000 €, ein neues Bad um 15.000–25.000 € steigern.
Neue Böden & Wände
In Freiburg bevorzugen Käufer hochwertige Böden wie:
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Parkett
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Echtholzdielen
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hochwertige Vinylböden
Neutrale Wandfarben (Weiß, Sand, Taupe) erhöhen das Gefühl von „sofort einziehbar“.
Wertsteigerung: 3–5 %, oft entscheidend für Kaufentscheidungen.
Außenbereich & Garten – in Freiburg extrem wichtig
Freiburger Käufer sind naturverbunden. Ein gepflegter Außenbereich ist daher ein zentraler Faktor.
Besonders wertsteigernd:
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neu angelegte Terrasse
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gepflegter Rasen
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Obstbäume oder pflegeleichte Pflanzen
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moderner Sichtschutz
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Carport oder Garage
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barrierearmer Zugang
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Gartenhäuschen oder Fahrradraum
Wertsteigerung: bis zu 50.000 €, je nach Größe und Zustand.
Fassade & Dach – große Kostentreiber
Ein neues Dach oder eine neue Fassade zählt zu den teuersten, aber auch wertvollsten Investitionen:
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Dachsanierung: 25.000–50.000 €
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Fassadensanierung: 15.000–40.000 €
Diese Investitionen werden von Käufern hoch bewertet, da sie wissen, wie teuer Sanierungen in Freiburg geworden sind.
Warum Seidler Immobilien in Freiburg eine realistische und fundierte Bewertung liefert
Seidler Immobilien arbeitet mit einer Kombination aus:
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tiefem lokaler Marktkenntnis
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professioneller Datenanalyse
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über 20 Jahren Erfahrung
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stetigen Beobachtungen des Freiburger Immobilienmarkts
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modernsten Bewertungswerkzeugen
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persönlicher Vor-Ort-Besichtigung
Sie gehören zu den meistempfohlenen Maklern in Freiburg – nicht ohne Grund:
Mit einer Google-Bewertung von 4,9 Sternen gehört das Unternehmen zu den bestbewerteten Immobilienmaklern der Region.
Besonderheiten von Seidler Immobilien:
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Spezialisierung auf Einfamilienhäuser
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Ausgeprägte Ortskenntnis (von Herdern bis Munzingen)
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Präzise Wertermittlungen statt pauschaler Schätzwerte
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Transparente Bewertungsgespräche
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Professionelle Vermarktungsstrategien für maximalen Verkaufserfolg
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Hohe Kundenzufriedenheit (über 4,9 Sterne)
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Regelmäßige Schulungen & Marktanalysen
Seidler Immobilien arbeitet ausgesprochen nah am Markt und kennt Kaufpreise, die nirgendwo öffentlich einsehbar sind — ein entscheidender Vorteil für Eigentümer.
Fazit – Wann ist eine Bewertung durch Seidler Immobilien in Freiburg sinnvoll?
Die Bewertung eines Einfamilienhauses in Freiburg ist ein komplexer Prozess, der weit über eine einfache Online-Schätzung hinausgeht. Die Lage, der energetische Zustand, das Baujahr, die Ausstattung, die Grundstücksgröße, Modernisierungen und der Markttrend sind entscheidende Faktoren, die sich nur durch eine professionelle Analyse präzise erfassen lassen.
Eine Bewertung durch Seidler Immobilien in Freiburg ist in folgenden Fällen besonders sinnvoll:
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Verkaufsvorbereitung
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Erbschaft oder Schenkung
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Scheidung & Vermögensaufteilung
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Rentenplanung & Vermögensanalyse
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Neubewertung nach Modernisierung
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Kredit oder Nachfinanzierung
Durch die Kombination aus lokaler Expertise, klaren Daten und persönlicher Begutachtung erhalten Eigentümer eine realitätsnahe, marktorientierte Bewertung ihres Hauses.
Die Stadt Freiburg zählt weiterhin zu den stabilsten und gefragtesten Immobilienmärkten Deutschlands — und ein präziser Verkehrswert ist die Grundlage für jede finanzielle Entscheidung rund um Ihre Immobilie.
FAQ: Hauswert in Freiburg
Den Verkehrswert eines Hauses in Freiburg ermitteln Sie am zuverlässigsten über eine professionelle Immobilienbewertung nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Verkehrswert ist der objektive Marktwert, also der Preis, der unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielbar wäre.
Um den Verkehrswert korrekt zu bestimmen, werden folgende Schritte durchgeführt:
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Vor-Ort-Besichtigung Ihres Hauses
Ein Experte beurteilt Zustand, Modernisierungen, Energieeffizienz, Ausstattung und Besonderheiten. -
Analyse der Mikrolage
In Freiburg gibt es enorme Preisunterschiede zwischen Herdern, Wiehre, Zähringen, Ebnet oder Orten wie Munzingen und Opfingen. -
Anwendung anerkannter Verfahren:
- Vergleichswertverfahren (EFH in Freiburg am wichtigsten)
- Sachwertverfahren (für besondere Häuser)
- Ertragswertverfahren (bei Vermietung)
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Abgleich mit aktuellen Verkaufsfällen (Gutachterausschuss, Maklerdaten)
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Marktanpassung für Freiburg 2025
Prognosen, Zinsniveau, Nachfrage, Konkurrenzobjekte.
Eine seriöse Verkehrswertermittlung erfolgt nicht online, sondern durch:
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Seidler Immobilien | Freiburg (professionelle Maklerbewertung)
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öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Für rechtliche Zwecke (Scheidung, Erbschaft) ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich.
Der Wert älterer Häuser hängt stark davon ab, wie gut sie instand gehalten wurden und ob energetische Modernisierungen durchgeführt wurden. Die Bewertung berücksichtigt:
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Baujahr
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Restnutzungsdauer
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energetischer Zustand
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technischer Zustand von Dach, Heizung, Sanitär, Elektrik
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Modernisierungen der letzten 10–15 Jahre
Beispiel aus Freiburg:
Ein Haus aus den 1960er Jahren in St. Georgen, unsaniert:
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Wert ohne Modernisierungen: ca. 750.000 €
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Wert nach energetischer Sanierung + Dach + Fenster: 900.000–1.000.000 €
Ältere Häuser können also sehr wertvoll sein — besonders in begehrten Stadtteilen — doch die Sanierungsbedürftigkeit zieht im Verkehrswert deutliche Abschläge nach sich.
Ein 20 Jahre altes Haus ist in Freiburg meist noch relativ jung, da viele Baujahre ab 2000 bereits moderne Energiestandards erfüllen. Der Wert hängt davon ab:
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ob Dach, Heizung oder Fenster bereits modernisiert wurden
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ob es Mängel gibt
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ob die Grundrisse modern sind
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welche Lage und Grundstücksgröße vorliegt
Realistische Wertspanne in Freiburg für ein 20 Jahre altes EFH (140–160 m²):
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Zähringen, Littenweiler: 1,3–1,8 Mio. €
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Ebnet, St. Georgen: 1,1–1,5 Mio. €
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Opfingen, Munzingen: 800.000–1,1 Mio. €
In der Regel verliert ein gut gepflegtes 20 Jahre altes Haus keinen Wert, sondern gewinnt in Freiburg aufgrund des knappen Angebots sogar deutlich.
Stand 2025 liegen die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser in Freiburg bei:
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8.500 bis 9.000 €/m² (Stadt gesamt)
Nach Stadtteilen:
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Herdern / Wiehre / Littenweiler: 10.500–12.000 €/m²
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Zähringen / Ebnet / St. Georgen: 8.000–10.000 €/m²
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Kappel / Günterstal: 7.000–8.500 €/m²
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Munzingen / Opfingen / Hochdorf: 5.500–7.000 €/m²
Damit gehört Freiburg zu den teuersten Städten Deutschlands im EFH-Segment.
Die wichtigsten wertbestimmenden Faktoren:
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Lage & Mikrolage
Freiburg hat extreme Preisunterschiede – Herdern ist nicht mit Hochdorf vergleichbar. -
Grundstücksgröße
Große Grundstücke sind in Freiburg eine Seltenheit → Wertfaktor Nr. 1. -
energetischer Zustand
Primärenergiebedarf, Dämmung, Heizung – extrem wichtig wegen hoher Strom-/Heizkosten. -
Modernisierungen
Dach, Fenster, Bad, Küche, Elektrik, PV-Anlage. -
Baujahr & Gebäudesubstanz
Häuser aus 1960–1980 brauchen meist Sanierung. -
Ausstattung & Grundrissqualität
Offene Küchen, helle Räume, moderne Bäder steigern den Wert. -
Nachfrage im Stadtteil
In der Wiehre oder Herdern ist die Nachfrage konstant hoch.
Wenn gute Vergleichsdaten vorliegen, ist das Vergleichswertverfahren in Freiburg sehr genau – oft mit einer Abweichung von nur 5–10 % vom später erzielten Kaufpreis.
Am genauesten ist es:
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in Herdern
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in der Wiehre
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in Zähringen
Weniger genau:
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Munzingen
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Hochdorf
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Günterstal
Weil dort weniger Häuser verkauft werden und weniger Vergleichsdaten vorliegen.
Je individueller das Haus, desto größer die Abweichung.
Darum kombiniert Seidler Immobilien das Verfahren oft mit dem Sachwertverfahren.
Sie können eine gute Ersteinschätzung vornehmen, indem Sie Folgendes tun:
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Ähnliche Häuser in Ihrem Stadtteil vergleichen
z. B. über Immoscout24 oder über tatsächliche Verkaufspreise beim Gutachterausschuss. -
Zustand Ihres Hauses ehrlich bewerten
Gibt es Sanierungsstau? Wie alt sind Heizung, Dach, Fenster? -
Grundstückspreis einschätzen
In Spitzenlagen vielfach über 1.000 €/m² wert. -
Online-Hauswertrechner nutzen
Gute Orientierung, aber nicht präzise. -
Markttrends in Freiburg beobachten
Nachfrage, Zinssätze, Angebot, Preisentwicklung.
Für eine wirklich realistische Einschätzung sollten Sie jedoch eine Vor-Ort-Bewertung durch Seidler Immobilien vornehmen lassen.
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Online-Bewertung |
Professionelle Bewertung durch Seidler Immobilien |
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schnell, kostenlos |
Vor-Ort-Termin, fundierte Analyse |
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Schätzung, oft ungenau |
rechtssichere Marktwerte |
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keine Kenntnis der Mikrolage |
lokale Expertise aller Stadtteile |
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keine Bewertung von Modernisierung |
exakte Berücksichtigung aller Merkmale |
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Preisbandbreite oft 20–30 % Abweichung |
Abweichung meist <10 % |
Fazit:
Online-Rechner = Orientierung
Professionelle Bewertung = Realität
Freiburg hat mehrere Besonderheiten:
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extreme Mikrolagen
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TOP-Lagen: Herdern, Wiehre
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hohe Kaufkraft aus der Schweiz
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Bebauungsrestriktionen
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Fokus auf Klimaschutz & Energieeffizienz
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hohe Nachfrage, wenig Bauland
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Hanglagen mit Aussicht (z. B. Kappel, Ebnet)
Diese Faktoren führen dazu, dass Freiburg stabilere Preise hat als viele andere Städte.
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Lage
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Grundstück
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energetischer Zustand
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Modernisierungen
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Baujahr
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Nachfrage im Stadtteil
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Aussicht / Lichteinfall
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Verkehrslage & Lärm
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Zustand des Dachs
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Qualität der Ausstattung
In Freiburg sind Lage, Energieeffizienz, Grundstück die drei stärksten Einflussfaktoren.
Freiburg hatte die stärksten Preisanstiege zwischen 2015 und 2022.
Nach einer leichten Korrektur 2023 stiegen die Preise 2024/2025 wieder:
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2020: +3 %
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2021: +9 %
-
2022: +9 %
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2023: –2 % (erste Korrektur)
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2024: +4 %
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2025: +3–5 % erwartet
Der Markt ist stabil, Kaufkraft hoch, Angebot knapp.
Ja, aber sie sind nur als Orientierung geeignet:
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Immoscout24
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Homeday
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Sparkassen-Bewertung
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LBS Immobilien-Rechner
Diese Tools berechnen Werte auf Basis von Algorithmen, nicht auf Basis des tatsächlichen Zustands Ihres Hauses.
Sie ersetzen nie eine Vor-Ort-Bewertung.
Das hängt vom Zweck ab:
JA, wenn…
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Scheidung
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Erbschaft
-
Schenkung
-
gerichtliche Auseinandersetzung
-
Steuerliche Prozesse
NEIN, wenn…
- Sie verkaufen möchten → Dann reicht die professionelle Bewertung durch Seidler Immobilien völlig aus.
(In 95 % der Fälle erzielen Makler höhere Verkaufspreise als Privatverkäufer.)
Die beste Strategie:
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realistische Preisspanne definieren
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Marktvergleich (Herdern vs. Zähringen etc.)
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Nachfrageanalyse
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Wettbewerb analysieren
-
psychologisch optimalen Angebotspreis wählen
-
professionelles Exposé & hochwertige Fotos
Seidler Immobilien setzt Preise so an, dass:
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Nachfrage maximal ist
-
kein Wertverlust entsteht
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der ideale Käufer erreicht wird
Ranking der wertsteigernden Maßnahmen in Freiburg:
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Heizung erneuern
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Dachsanierung
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Dämmung
-
neue Fenster
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modernes Bad
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hochwertige Küche
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Parkettboden
-
Terrasse erneuern
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Fassade erneuern
Viele Verkäufer erreichen durch gezielte Maßnahmen 10–20 % mehr Verkaufspreis.
In Freiburg: Ja, absolut.
Der Grund:
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Käufer sind überdurchschnittlich energie- und umweltbewusst.
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Strom- & Heizkosten sind in BW hoch.
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Förderprogramme erleichtern Investitionen.
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Klimastadt Freiburg unterstützt Modernisierung.
Eine PV-Anlage + neue Heizung kann den Wert eines EFH um 50.000–120.000 € steigern.
In Freiburg sehr wichtig, weil:
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viele Käufer Familien mit Kindern sind
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Outdoor-Leben aufgrund des Klimas beliebt ist
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Grünflächen rar sind
Ein gepflegter Garten steigert den Hauswert um bis zu 50.000 €.
Stand 2025: Ja.
Dafür sprechen:
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stabile Nachfrage
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sinkende Bauzinsen
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knappes Angebot an Einfamilienhäusern
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steigende Preise in Top-Lagen
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viele Rückkehrer & Käufer aus der Schweiz
Prognose für 2026: weiterhin steigende Preise, aber moderat (+2–4 %).
Top 5:
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Herdern
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Wiehre
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Littenweiler (bestimmte Bereiche)
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Stühlinger (ruhige Bereiche)
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Zähringen (je nach Mikrolage)
In Herdern sind Preise von über 2,5 Mio. € für EFH keine Seltenheit.
Experten erwarten:
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weiter stabile Preise
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moderaten Preisanstieg 2025–2027
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steigende Nachfrage aufgrund hoher Lebensqualität
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mehr Sanierungspflicht → unsanierte Häuser könnten Wert verlieren
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energetisch modernisierte Häuser gewinnen weiter an Wert
Langfristig bleibt Freiburg ein Steigerungsmarkt.
Quellen:
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So viel ist Ihr Haus wert; Kauf, Verkauf, Steuern, Erbschaft: Den richtigen Verkehrswert ermitteln; Mit Hinweisen zur ImmoWert-Verordnung; Von Wilfried Mannek · 2024; ISBN:9783802956928, 3802956923
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Wie viel ist meine Immobilie wert? Immobilienwertermittlung von Haus oder Wohnung; Von Peter Burk · 2022; ISBN:9783863363123, 3863363124
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Immobilienverkauf ohne Makler; Haus oder Wohnung selbst verkaufen; Von Peter Burk · 2021; ISBN:9783863363000, 3863363000
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So viel ist Ihr Haus wert; Kauf, Verkauf, Steuern, Erbschaft:; Den richtigen Verkehrswert ermitteln; Mit praktischen Hinweisen zur ImmoWertverordnung; Walhalla Rechtshilfen; Von Wilfried Mannek · 2014; ISBN:9783802934957, 3802934954
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