Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?

Ein Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht – und plötzlich taucht ein weiterer „Mitspieler“ auf: die Stadt. Beim kommunalen Vorkaufsrecht kann die Stadt Freiburg unter bestimmten Voraussetzungen in einen Immobilienkauf eintreten. Für Käufer und Verkäufer bedeutet das vor allem eines: Zeitdruck, Fragen zur Planungssicherheit und die Sorge, etwas „falsch“ zu machen. Damit Sie in Freiburg und Umgebung strukturiert reagieren können, ordnen wir die wichtigsten Fälle und Abläufe ein – verständlich, rechtlich vorsichtig formuliert und mit Blick auf typische Praxisfragen beim Immobilienverkauf in Freiburg und beim Immobilienkauf.

Eine Miete „nach Gefühl“ festzulegen, wird in Freiburg schnell teuer: Entweder bleibt die Wohnung länger leer, oder es drohen Konflikte, Rückforderungen und unnötiger Aufwand. Der Mietspiegel Freiburg 2026 hilft, die ortsübliche Vergleichsmiete realistisch einzuordnen – vorausgesetzt, man liest ihn korrekt und nutzt die Daten sauber.

Kurzantwort: Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Steuerfrei bleibt der Verkauf insbesondere nach Ablauf dieser Frist oder bei begünstigter Eigennutzung. Für die Zehnjahresfrist sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgeblich, zu denen die Parteien durch die Kaufverträge rechtlich gebunden sind – beim üblichen Grundstücksgeschäft also regelmäßig die notarielle Beurkundung, nicht Schlüsselübergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbuchumschreibung. Die genaue Steuer hängt von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen und Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Prüfen Sie zuerst beide Kaufverträge. Die Daten der bindenden Verpflichtungsgeschäfte entscheiden darüber, ob der Verkauf noch in den Zehnjahreszeitraum fällt. Einen pauschalen Steuersatz gibt es nicht. Der steuerpflichtige Gewinn fließt in die Einkommensteuerveranlagung ein. In Baden-Württemberg kommen bei Kirchenmitgliedern grundsätzlich 8 Prozent Kirchensteuer auf die maßgebliche Einkommensteuer hinzu; auch Solidaritätszuschlag kann je nach Fall anfallen. Eigennutzung kann den Verkauf schon vor Ablauf von zehn Jahren befreien. Neben der durchgehenden Selbstnutzung gibt es die Alternative der Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Frühere Abschreibungen wirken bei der Gewinnermittlung nach. Steuerlich abgezogene AfA mindert die anzusetzenden Anschaffungskosten und erhöht damit rechnerisch den Veräußerungsgewinn. Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung aus Sicht der Immobilienvermarktung. Er ersetzt weder Steuer- noch Rechtsberatung. Lassen Sie Ihre Verträge, Nutzungszeiträume und Zahlen vor einer bindenden Verkaufsentscheidung durch eine steuerberatende Person prüfen. Der geläufige Begriff führt leicht in die Irre. Tatsächlich handelt es sich um Einkommensteuer auf einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Deshalb lässt sich die Belastung nicht mit einem festen Prozentsatz vorhersagen. Der Gewinn wird zusammen mit den übrigen steuerlich relevanten Einkünften des Verkaufsjahres veranlagt. Für 2026 enthält § 32a EStG im oberen Tarifbereich Sätze von 42 Prozent und ab der gesetzlichen Schwelle 45 Prozent. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Euro eines Immobiliengewinns automatisch mit einem dieser Sätze besteuert wird. Entscheidend sind unter anderem das gesamte zu versteuernde Einkommen, die Einzel- oder Zusammenveranlagung und weitere persönliche Merkmale. Gegebenenfalls erhöhen Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag die Belastung. In Freiburg gilt dabei grundsätzlich der baden-württembergische Kirchensteuersatz von 8 Prozent der Bemessungsgrundlage, nicht der für viele andere Bundesländer typische Satz von 9 Prozent. § 23 EStG spricht von dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung. Nach ständiger Rechtsprechung kommt es dafür grundsätzlich auf den Abschluss der obligatorischen Verträge an. Der Bundesfinanzhof hat dies im Beschluss IX B 24/26 vom 18. Juni 2026 erneut ausdrücklich bestätigt. Bei einem normalen Grundstückskauf sind das regelmäßig die notariell beurkundeten Kaufverträge. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintragung können Wochen oder Monate später liegen, verschieben die steuerliche Frist aber grundsätzlich nicht. Bei Bedingungen, Genehmigungen oder noch nicht für alle Parteien bindenden Erklärungen kann die Würdigung komplizierter werden. Verlassen Sie sich in solchen Fällen nicht allein auf das Datum auf der ersten Urkundenseite. Ein vereinfachtes Beispiel macht die Bedeutung des Stichtags deutlich: Wurde der Kaufvertrag am 12. September 2016 bindend abgeschlossen, umfasst der Zehnjahreszeitraum grundsätzlich noch den 12. September 2026. Ein bindender Verkauf ab dem 13. September 2026 liegt außerhalb dieses Zeitraums. Eine Beurkundung wenige Tage zu früh kann somit eine hohe Einkommensteuer auslösen, selbst wenn Übergabe und Kaufpreiszahlung erst nach dem Fristende stattfinden. Für besondere Erwerbswege gelten zusätzliche Regeln: Erbschaft: Für die Frist wird grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Erblasser abgestellt. Der Erbfall setzt nicht automatisch eine neue Frist in Gang. Schenkung: Auch der unentgeltliche Erwerb startet nach § 23 EStG keine neue Zehnjahresfrist; die Anschaffung des Rechtsvorgängers wird zugerechnet. Entgeltlicher Anteilserwerb: Kaufen Sie etwa im Zuge einer Trennung oder Erbauseinandersetzung einen zusätzlichen Miteigentumsanteil, kann für diesen Anteil eine eigene Frist beginnen. Neubau auf eigenem Grundstück: Wird innerhalb des Zehnjahreszeitraums gebaut und anschließend das bebaute Grundstück verkauft, teilt das Gebäude grundsätzlich die steuerliche Behandlung des angeschafften Grund und Bodens. Gemischte Übertragung: Werden Schulden übernommen oder Ausgleichszahlungen geleistet, kann ein Vorgang teilweise entgeltlich sein. Dann ist eine Aufteilung und gesonderte Fristprüfung nötig. Für die Vermarktungsplanung folgt daraus: Liegt das Fristende in erreichbarer Nähe, kann die Immobilie bereits vorbereitet und angeboten werden. Der bindende Verkaufsvertrag muss jedoch mit ausreichendem Sicherheitsabstand nach dem maßgeblichen Stichtag liegen. Ein späterer Besitzübergang heilt keinen zu frühen Vertragsschluss. Das Gesetz kennt zwei Befreiungsalternativen. Steuerfrei kann erstens ein Objekt sein, das vom Erwerb oder von der Fertigstellung bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zweitens genügt eine zusammenhängende Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Diese zweite Variante verlangt keine drei vollen Jahre. Nach dem BFH-Urteil IX R 10/19 reicht es aus, wenn die Immobilie im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens an einem Tag, im gesamten mittleren Kalenderjahr und im Verkaufsjahr mindestens an einem Tag selbst bewohnt wurde. Rechnerisch kann so ein Jahr und zwei Tage genügen, beispielsweise vom 31. Dezember 2024 bis zum 1. Januar 2026 bei einem Verkauf im Jahr 2026. Die tatsächliche Selbstnutzung muss dennoch ernsthaft sein und sollte sich anhand stimmiger Unterlagen belegen lassen. Zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gehören vor allem diese Konstellationen: Sie bewohnen die Immobilie selbst, allein oder gemeinsam mit Ihrer Familie. Eine unentgeltlich überlassene Wohnung kann begünstigt sein, wenn dort ein steuerlich nach § 32 EStG berücksichtigungsfähiges Kind lebt. Endet die steuerliche Berücksichtigung des Kindes, ist die weitere Nutzung neu zu bewerten. Eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung kann unter den von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen ebenfalls eigenen Wohnzwecken dienen, sofern sie nicht zur Vermietung bestimmt ist. Ein häusliches Arbeitszimmer in einer ansonsten selbst bewohnten Wohnung zerstört die Befreiung nicht anteilig. Das hat der BFH im Urteil IX R 27/19 entschieden. Nicht jede private Grundstücksnutzung genügt. Eine vollständig vermietete Wohnung wird nicht selbst bewohnt. Bloßer Leerstand ersetzt ebenfalls keine Eigennutzung. Bei einem Leerstand unmittelbar nach dem Auszug ist entscheidend, ob die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind und wie der Zeitraum steuerlich einzuordnen ist. Für gemischt genutzte Immobilien kann eine Flächenaufteilung erforderlich werden, wenn etwa eine echte Praxis, ein Laden oder andere betrieblich genutzte Räume mitverkauft werden. Besonders wichtig für teilbare Grundstücke: Wird eine unbebaute Fläche von einem selbst bewohnten Wohngrundstück abgetrennt und separat verkauft, erstreckt sich die Wohnnutzungsbefreiung nicht automatisch auf diese Parzelle. Im BFH-Urteil IX R 14/22 fehlte nach der Abtrennung der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Wohngebäude. Für großzügige Freiburger Grundstücke mit Teilungs- oder Nachverdichtungspotenzial muss daher vor Vermessung und Verkauf separat gerechnet werden. Eine Übergangsvermietung ist nicht in jedem Fall schädlich, aber ihre zeitliche Lage entscheidet. War die Wohnung im zweiten Jahr vor dem Verkauf zumindest an einem Tag, im gesamten Vorjahr und zu Beginn des Verkaufsjahres selbst genutzt, kann eine anschließende kurzfristige Vermietung im Verkaufsjahr unschädlich sein. Genau diese Konstellation behandelt BFH IX R 10/19. Anders sieht es aus, wenn die Vermietung das vollständig selbst zu nutzende mittlere Kalenderjahr unterbricht oder im Verkaufsjahr überhaupt keine Eigennutzung mehr stattgefunden hat. Dann kann die Befreiung entfallen. Ein Mietvertrag sollte deshalb nicht als harmlose Zwischenlösung unterschrieben werden, bevor die Kalenderjahre und die geplante Beurkundung gemeinsam betrachtet wurden. Die gesetzliche Ausgangsformel lautet vereinfacht: Veräußerungspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten minus abzugsfähige Veräußerungs- beziehungsweise Werbungskosten plus zuvor berücksichtigte Abschreibungen ergibt den steuerpflichtigen Gewinn. Zu den Anschaffungskosten zählen regelmäßig der Kaufpreis und zuordenbare Erwerbsnebenkosten. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5 Prozent. Nachträgliche Herstellungskosten können ebenfalls relevant sein; laufende Erhaltungsaufwendungen sind nicht ungeprüft gleichzusetzen. Auf der Verkaufsseite kommen beispielsweise Maklerprovision, Kosten eines erforderlichen Energieausweises, bestimmte Inserats- und Aufbereitungskosten, Löschungskosten oder eine wirtschaftlich mit dem Verkauf zusammenhängende Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht. Ob eine konkrete Ausgabe steuerlich abzugsfähig ist, hängt von ihrer Veranlassung und dem Einzelfall ab. Rechnungen, Zahlungsnachweise und Verträge sollten vollständig gesammelt werden. Der häufig übersehene Posten ist die AfA. Soweit Abschreibungen bei früheren Einkünften abgezogen wurden, mindern sie nach § 23 Abs. 3 EStG die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch wächst der rechnerische Veräußerungsgewinn. Das kann selbst dann spürbar sein, wenn sich der Marktpreis seit dem Kauf nur moderat verändert hat. Eine weitere wichtige Schwelle ist die Freigrenze: Nur wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro beträgt, bleibt er nach § 23 EStG steuerfrei. Bei genau 1.000 Euro oder mehr greift diese Freigrenze nicht. Verluste dürfen grundsätzlich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden; das Gesetz ermöglicht unter seinen Voraussetzungen eine Berücksichtigung im unmittelbar vorangegangenen oder in folgenden Veranlagungszeiträumen. Das folgende Modell dient nur dazu, den Rechenweg sichtbar zu machen. Es ist keine Marktwert- oder Steuerprognose für ein konkretes Objekt. Kaufpreis im März 2019: 300.000 Euro angenommene Anschaffungsnebenkosten: 23.500 Euro; darin 15.000 Euro Grunderwerbsteuer bei 5 Prozent sowie beispielhaft 8.500 Euro für Notar, Grundbuch und damalige Vermittlung Anschaffungskosten insgesamt: 323.500 Euro angenommener Gebäudeanteil: 70 Prozent, entsprechend 226.450 Euro angenommene AfA: 2 Prozent pro Jahr für 7,5 Jahre, insgesamt 33.967,50 Euro Verkaufspreis im August 2026: 460.000 Euro angenommene Veräußerungskosten: 18.000 Euro Die vereinfachte Rechnung lautet: 460.000 Euro minus 323.500 Euro plus 33.967,50 Euro AfA minus 18.000 Euro Veräußerungskosten. Daraus ergeben sich 152.467,50 Euro als modellhafter steuerpflichtiger Gewinn. Wie viel Einkommensteuer daraus folgt, lässt sich ohne die persönlichen Veranlagungsdaten nicht seriös angeben. Bei hohem übrigen Einkommen können Teile des zusätzlichen Einkommens in den oberen Tarifbereich fallen. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag können hinzukommen. Bei einer bindenden Veräußerung erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist wäre derselbe private Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG grundsätzlich nicht steuerbar, sofern nicht etwa gewerblicher Grundstückshandel oder eine andere Einkunftsart vorliegt. Wer wiederholt Immobilien kauft, entwickelt, aufteilt und verkauft, muss neben § 23 EStG die Abgrenzung zur gewerblichen Tätigkeit beachten. Nach dem amtlichen BMF-Handbuch zum Grundstückshandel ist der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren ein wesentliches Indiz für gewerblichen Grundstückshandel. Diese Drei-Objekt-Grenze ist weder ein persönlicher Freibetrag noch ein ausnahmsloser Automatismus. Die Fünfjahresbetrachtung ist nicht starr, und die Gesamtumstände bleiben entscheidend. Gewerblichkeit kann im Einzelfall auch unterhalb der Grenze vorliegen oder trotz Überschreitung ausscheiden. Jede selbstständig nutzbare und veräußerbare Eigentumswohnung kann ein eigenes Zählobjekt sein. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und Einheiten einzeln verkauft, erreicht den Prüfbereich daher schneller als bei einem Verkauf des ungeteilten Grundstücks. Wird die Tätigkeit als gewerblich eingeordnet, werden Gewinne nicht durch bloßes Abwarten der privaten Zehnjahresfrist steuerfrei. Zusätzlich kann Gewerbesteuer entstehen. Der Gewerbesteuer-Hebesatz der Stadt Freiburg beträgt 430 Prozent. Eine konkrete Belastung ergibt sich daraus allein noch nicht, weil Messbetrag, Freibetrag, Rechtsform und mögliche Anrechnung berücksichtigt werden müssen. Planen Sie mehrere Verkäufe, eine Aufteilung oder eine umfangreiche Entwicklung, gehört die steuerliche Einordnung vor den ersten Vermarktungsschritt. Eine nachträgliche Prüfung kann dazu führen, dass auch frühere Veräußerungen in die Gesamtwürdigung einbezogen werden. Beurkundung zeitlich steuern: Ist das Ende der Zehnjahresfrist nah, kann ein späterer bindender Verkauf das wirksamste Mittel sein. Der tatsächliche Stichtag muss aus den Urkunden ermittelt werden. Eigennutzung lückenlos dokumentieren: Meldeunterlagen, Verbrauchsabrechnungen, Versicherungen und alltägliche Korrespondenz können ein stimmiges Gesamtbild unterstützen. Eine nur formale Anmeldung ohne tatsächliches Wohnen genügt nicht. Kostenbelege ordnen: Kaufvertrag, Steuerbescheid, Notar- und Grundbuchrechnungen, Modernisierungsbelege, AfA-Verzeichnisse und Verkaufsrechnungen bilden die Grundlage einer belastbaren Gewinnermittlung. Verluste fachlich zuordnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können innerhalb der gesetzlichen Grenzen nutzbar sein, sind aber nicht frei mit beliebigen Einkünften verrechenbar. Unentgeltliche Übertragungen nicht als Fristneustart missverstehen: Eine Schenkung setzt die Frist nicht zurück. Schenkungsteuer, § 23 EStG, mögliche Teilentgeltlichkeit und Missbrauchsfragen müssen zusammen geprüft werden. Zahlungsmodalitäten beraten lassen: Raten oder gestundete Kaufpreise verändern wirtschaftliche Risiken und können steuerliche Zuflussfragen auslösen. Sie eignen sich nicht als pauschale Gestaltungsempfehlung. Unterschreiben Sie keinen bindenden Vertrag, wenn das vermutete Fristende nur wenige Wochen entfernt liegt und die ursprüngliche Kaufurkunde noch nicht geprüft wurde. Vermieten Sie eine bislang selbst bewohnte Wohnung nicht „nur kurz“, ohne die drei betroffenen Kalenderjahre und das geplante Verkaufsdatum einzuordnen. Verkaufen Sie mehrere Einheiten nicht nacheinander, bevor geklärt ist, welche Objekte für den gewerblichen Grundstückshandel mitzählen könnten. Behandeln Sie eine Erbschaft oder Schenkung nicht als neuen steuerlichen Startpunkt. Maßgeblich kann die Anschaffung des Rechtsvorgängers sein. Schätzen Sie AfA und Nebenkosten nicht aus dem Gedächtnis. Für eine belastbare Rechnung werden Steuerunterlagen und Belege benötigt. Trennen Sie keine unbebaute Gartenfläche zum Verkauf ab, ohne die eigenständige Frist und die Folgen des BFH-Urteils IX R 14/22 prüfen zu lassen. Notare unterliegen einer gesetzlichen Anzeigepflicht. § 18 GrEStG erfasst die dort bezeichneten grundstücksbezogenen Rechtsvorgänge und sieht grundsätzlich eine Anzeige binnen zwei Wochen vor. Das gilt nach dem Gesetz sogar dann, wenn ein Vorgang steuerbefreit oder noch von einer Bedingung beziehungsweise Genehmigung abhängig ist. Diese notarielle Meldung ersetzt nicht Ihre Einkommensteuererklärung. Ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig, muss er in der dafür vorgesehenen Anlage zur Einkommensteuererklärung angegeben werden. Bewusstes Verschweigen kann steuerstrafrechtliche Folgen haben. Weil dem Finanzamt der Grundstücksvorgang regelmäßig bereits bekannt ist, sollte die steuerliche Aufarbeitung nicht bis zu einer Rückfrage der Behörde aufgeschoben werden. Prüfen Sie zuerst, ob entweder die Frist- oder die Eigennutzungsalternative vollständig erfüllt ist. Anschließend müssen die allgemeinen Grundlagen stimmen. Steuerfreiheit durch Fristablauf: Das genaue Datum des bindenden Kaufvertrags ist bekannt und stammt nicht nur aus Übergabeprotokoll oder Grundbuchauszug. Zwischen Anschaffung und geplantem bindendem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre. Bei Erbschaft oder Schenkung ist das maßgebliche Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers geklärt. Entgeltlich hinzugekaufte Anteile wurden gesondert auf eine eigene Frist geprüft. Steuerfreiheit durch Eigennutzung: Die tatsächliche Selbstnutzung umfasst das Verkaufsjahr, das gesamte Vorjahr und mindestens einen Tag im zweiten Jahr davor oder bestand durchgehend seit Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung. Im notwendigen Nutzungszeitraum liegt keine schädliche vollständige Vermietung. Die Selbstnutzung lässt sich durch zusammenpassende Unterlagen belegen. Verkauft wird keine zuvor abgetrennte unbebaute Teilfläche, die getrennt zu beurteilen ist. Grundlagen für jede Prüfung: Mehrere Verkäufe, Aufteilungen und mögliche Zählobjekte sind im Hinblick auf gewerblichen Grundstückshandel erfasst. Sämtliche Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten sind belegt. Die bislang steuerlich abgezogene AfA ist aus den Steuerunterlagen bekannt. Die steuerliche Beurteilung erfolgt vor dem bindenden Notartermin. Auswertung: Sind sämtliche Punkte einer Befreiungsalternative und alle allgemeinen Grundlagen klar, spricht viel für eine verlässliche Einordnung. Offene Daten, gemischte Nutzung, Teilflächen, zusätzliche Anteilskäufe oder mehrere Verkäufe verlangen eine vertiefte Prüfung. Eine endgültige Bestätigung kann nur anhand Ihrer Verträge und Steuerdaten erfolgen. Bei einem privaten Immobilienverkauf entscheidet häufig nicht zuerst die Höhe des Gewinns, sondern der Zeitpunkt, zu dem sich beide Parteien rechtlich binden. Wenige Tage können darüber bestimmen, ob ein hoher Veräußerungsgewinn noch unter § 23 EStG fällt. Ebenso wichtig ist eine sauber dokumentierte Eigennutzung: Sie kann den Verkauf schon vor Ablauf von zehn Jahren befreien, reagiert aber empfindlich auf unbedachte Vermietungsphasen.